Einstellung der Versorgungsleistungen im Gewerberaummietverhältnis
Die Frage, ob ein Vermieter unter besonderen Umständen die Versorgung des Mieters mit Wasser, Wärmeenergie, Strom, usw. einstellen bzw. unterbinden darf, ist angesichts der eminenten Bedeutung dieser Versorgungsleistungen ein besonders heikles Thema.
In einem aktuellen Urteil hat das Kammergericht in Berlin entschieden, dass eine nicht eingezahlte Mietkaution den Vermieter einer Autowerkstatt nicht berechtigt, die Lieferung von elektrischer Energie zu unterbinden.
Betroffene Rechtsgüter bei Wohnraummietverhältnissen
Grundsätzlich geht die Tendenz der Rechtsprechung bei Wohnraummietverhältnissen dahin, dass Heizung, Wasser und Strom durch den Vermieter im Regelfall immer sicherzustellen sind, selbst dann, wenn ein Mieter mit erheblichen Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, oder sogar, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde und der Mieter lediglich nicht auszieht.
Zunächst ist es aus Vermietersicht natürlich schwer einzusehen, dass derjenige Mieter, der weder Miete noch Vorauszahlungen für Nebenkosten zahlt, dennoch mit Heizenergie und Wasser beliefert werden soll. Allerdings nehmen die Gerichte in all diesen Fällen stets eine Abwägung der betroffenen Rechtsgüter vor. Während auf Vermieterseite in der Regel ausschließlich wirtschaftliche Positionen in die Waagschale geworfen werden können, so geht es beim Wohnraummieter stets um ganz elementare Grundrechte bis hin zur Menschenwürde, die zumindest in unserer Zeit im Falle der völligen Einstellung von Versorgungsleistungen betroffen wären. In die Abwägung wird auch immer mit einbezogen, inwieweit beispielsweise Kinder im Haushalt leben, und inwieweit dadurch noch größere Gefahren denkbar sind.
Wirtschaftliche Positionen auf beiden Seiten im Gewerberaummietrecht
Bei Gewerberaummietverhältnissen führt die Abwägung der Rechtsgüter häufig zu einer umgekehrten Entscheidung, denn hier geht es auch auf Mieterseite in der Regel ausschließlich um wirtschaftliche Positionen, die in die Abwägung eingestellt werden müssen. So dürften erhebliche Mietrückstände des Gewerberaummieters in der Regel dazu führen, dass ein Vermieter die Versorgung mit sämtlichen Versorgungsleistungen nicht mehr unbedingt sicherstellen muss.
Zulässigkeit der Versorgungsunterbrechung ist immer eine Einzelfallentscheidung
In dem vorliegenden Fall des Kammergerichts jedoch argumentierte das Gericht, dass die Kautionszahlung zwar eine Mieterpflicht sei, dass diese jedoch nicht die unmittelbare Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, sondern nur eine zusätzliche Absicherung für den Vermieter darstelle, und somit ein diesbezüglicher Zahlungsverzug nicht so schwerwiegend sein könne, dass dem Betreiber der Autowerkstatt durch die Sperrung des Stromanschlusses die Möglichkeit zur eigenen Existenzsicherung genommen werden dürfe.
Dieses Urteil, auch wenn es möglicherweise anders ausfällt als Vorgängerurteile, zeigt, wie Gerichte jeden Einzelfall genau abwägen müssen. Keinesfalls jedoch sollte sich ein Gewerberaummieter mit Blick auf die Wohnraummietrechtsprechung darauf verlassen, dass ihm so schnell „der Hahn nicht zugedreht“ werden darf.
