Gerade im gewerblichen Mietrecht sind Vermieter immer wieder sehr erfindungsreich, wenn es um die Gestaltung der Umlage von Nebenkosten geht. Sind im Wohnraummietrecht die Rechte des Vermieters sehr begrenzt, und führen ungewöhnliche Regelungen meist zur Unwirksamkeit und dazu, dass der Vermieter auf sämtlichen Nebenkosten sitzen bleiben kann, so ist im Gewerberaummietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit weit weniger eingeschränkt. Auch die Kombination von Vorauszahlungen und einer Nebenkostenpauschale ist möglich. Der Mieter wird als gleichberechtigt und weniger schutzbedürftig angesehen.
Auch Gewerberaummietrecht ist AGB-Recht
Aber auch im Gewerberaummietrecht geht nicht alles. Auch die Klauseln eines Gewerberaummietvertrages sind in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen einzustufen, so dass auch dort völlig überraschende Regelungen oder intransparente Regelungen zur Unwirksamkeit derselben führen.
Nebenkostenvorauszahlungen im Vertragstext und Nebenkostenpauschale in der Anlage
In einem aktuellen vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall waren im eigentlichen Vertragstext in ganz üblicher Weise die Höhe der Grundmiete und die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geregelt. Außerdem befand sich dort ein Verweis auf eine Anlage zum Mietvertrag. In dieser Anlage wurden die unterschiedlichen Nebenkostenarten gemäß der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Für einzelnen Nebenkostenarten jedoch sollten monatliche Pauschalen gelten anstatt von Vorauszahlungen, über die am Jahresende abgerechnet würde.
Widersprüchliche und überraschende Klauseln in der Anlage
Diese Regelung in der Anlage zum Mietvertrag hat das Oberlandesgericht als überraschend und damit als unwirksam eingestuft. Wenn im Mietvertrag selbst lediglich von Nebenkostenvorauszahlungen die Rede sei, müsse der Mieter nicht damit rechnen, dass über einige Nebenkostenarten – im konkreten Fall waren es Verwalterkosten und Instandhaltungskosten – lediglich pauschal abgerechnet würde.
Transparenz sichert Wirksamkeit bei der Umlage von Nebenkosten
Grundsätzlich ist es durchaus möglich, hinsichtlich der gesamten Nebenkosten oder auch hinsichtlich einzelner Nebenkostenpositionen Pauschalbeträge anzusetzen. Dies hat für den Vermieter den Vorteil, dass er über diese Positionen nicht abrechnen muss, und für den Mieter der Nachteil, dass er den tatsächlichen Anfall und die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nur schwer überprüfen kann. Will der Vermieter dies wirksam vertraglich vereinbaren, sollte er dies klar und deutlich im Mietvertrag selbst darstellen und kommunizieren, und derartige Regelungen nicht versteckt oder in ergänzenden Anhängen zum Mietvertrag unterbringen.
