Kommt es in Mietverhältnissen zu unvorhergesehenen Konstellationen und zu Vertragsstörungen, so stellt sich, gerade auch bei Gewerberaummietverhältnissen, häufig die Frage, was ein Vermieter als Schadenersatz vom Mieter verlangen kann. Neben konkreten materiellen Schäden, die aufgrund von Zerstörung oder Beschädigung entstanden sind, geht es dabei auch häufig um den Mietausfallschaden.
Mietausfallschaden bei Leerstand und bei schlechterer Neuvermietung
Um einen Mietausfallschaden kann es in verschiedenen Konstellationen gehen. Einerseits stellt sich diese Frage dann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Vertragsverletzungen des Mieters berechtigterweise fristlos vorzeitig gekündigt hat, anschließend aber eine Neuvermietung sich längere Zeit hinauszögert, oder aber der neue Mieter einen deutlich geringeren Mietzins zahlt, als der vorherigen Mieter. Nach den Grundsätzen des Schadensersatzrechtes muss der Mieter den Vermieter wirtschaftlich so stellen, wie er gestanden hätte, wäre das Mietverhältnis ordnungsgemäß bis zu seinem vertraglichen Ende geführt worden. Ein Vermieter wird also versuchen, das Risiko des Leerstandes nach vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses und das Risiko einer wirtschaftlich schlechteren Weitervermietung dem Mieter aufzubürden. Dabei darf der Vermieter jedoch die Räumlichkeiten nicht einfach Leerstellen stehen lassen, sondern muss sich im zumutbaren Rahmen um eine Neuvermietung kümmern. Wenn er das nicht plausibel darlegen und gegebenenfalls beweisen kann, bekommt er keinen Schadensersatz.
Mietausfall wegen notwendig werdender Renovierungsarbeiten
Eine andere Situation ist es, wenn die betreffenden Räumlichkeiten nach regulärer Beendigung des Mietverhältnisses längere Zeit nicht neu vermietet werden können, weil der Vermieter aufgrund der unsachgemäßen Behandlung durch den Mieter noch umfangreiche Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten durchführen muss. Hier kommt es dann darauf an, ob der Vermieter, wären die Räumlichkeiten ordnungsgemäß zurückgegeben worden, sofort wieder einen neuen Mieter gefunden hätte. Dies muss gegebenenfalls der Vermieter, der ja Schadensersatz haben will, beweisen.
Nachweis einer hypothetischen Neuvermietung
Dabei hat sich nun nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs die Rechtsprechung etwas gelockert. Bisher ging man wohl eher davon aus, dass der Vermieter einen konkreten Nachmieter präsentieren muss, der notfalls auch in einem Gerichtsprozess als Zeuge bestätigen kann, dass er die Räumlichkeiten angemietet hätte, hätten sie zu dem betreffenden Zeitpunkt zur Verfügung gestanden.
BGH: Wahrscheinlichkeit der Neuvermietung nach Marktlage kann ausreichen
In seiner neuen Entscheidung betont der Bundesgerichtshof, dass das Gericht den entstandenen Schaden auch schätzen könne. Es komme nicht unbedingt darauf an, dass man eine hypothetische Neuvermietung nachweisen kann, sondern lediglich darauf, dass bei der konkreten Marktlage das jeweilige Objekt mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit unmittelbar wieder neu vermietet worden wäre. Dazu wird es wohl sehr häufig erforderlich sein, einen Sachverständigen zu hören. Der Prozess wird dadurch möglicherweise teurer, die Wahrscheinlichkeit jedoch, dass ein Vermieter Schadensersatz zugesprochen bekommt, steigt nach dieser BGH-Entscheidung.
