Immer wieder kommt es im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass einzelne Eigentümer besondere Räumlichkeiten, die entweder Ihnen gehören, oder hinsichtlich derer Ihnen ein Sondernutzungsrecht zusteht, zu Wohnzwecken selbst nutzen oder diese vermieten, obwohl sie als Abstellräume, Speicher, Kellerraum oder Ähnliches deklariert sind.
Im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander kommt es dabei überhaupt nicht darauf an, ob eine Wohnnutzung baurechtlich erlaubt ist oder nicht. Entscheidend sind letztlich ausschließlich die gültigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Im Regelfall wird es dabei darauf ankommen, wie die betreffenden Räumlichkeiten in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bezeichnet sind. Sind sie eindeutig als Abstellraum oder Ähnliches bezeichnet, scheidet eine Wohnnutzung von vornherein aus. Dies gilt auch dann, wenn die entsprechenden Räumlichkeiten bereits viele Jahre ohne Beanstandung bewohnt wurden. Denn ein solcher Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung der Wohnnutzung kann nicht verjähren, weil die Nutzung quasi immer wieder neu aktualisiert wird.
Allenfalls kann es sein, dass die Wohnungseigentümer zu einem früheren Zeitpunkt einvernehmlich beschlossen haben, dass hinsichtlich der jeweiligen Räumlichkeiten auch eine Wohnnutzung in Betracht kommt. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch stillschweigend oder mündlich erfolgen, letztlich muss dies aber derjenige Wohnungseigentümer beweisen, der sich darauf beruft. Und im übrigen gelten solche mündlichen, stillschweigenden, oder gar schriftlichen Vereinbarungen nur so lange, bis in der Gemeinschaft ein Eigentümerwechsel stattfindet. Lediglich eine Eintragung im Grundbuch wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Nicht ausreichend ist es in der Regel, wenn sich die Bezeichnung der betreffenden Räumlichkeiten als Abstellraum, Speicher oder Ähnliches lediglich in dem Aufteilungsplan befindet. Der Aufteilungsplan hat nämlich keine unmittelbare rechtliche Aussagekraft, außer hinsichtlich der konkreten Abgrenzungen der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten. Die Bezeichnung der Räume hat lediglich beschreibenden Charakter, so dass hieraus eine rechtliche Qualifizierung zu einer bestimmten Nutzung nicht hergeleitet werden kann.
Auch in einem jetzt vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall musste ein Wohnungseigentümer die Wohnnutzung von Abstell- und Hobbyräumen aufgeben, weil die betreffenden Räumlichkeiten in der Teilungserklärung nicht als zu Wohnzwecken bestimmt bezeichnet waren.
Zu beachten ist allerdings, dass teilweise in der Rechtsprechung auch etwas abgeschwächte Ansichten vertreten werden. Teilweise soll es demnach ausreichen, wenn zwar bezüglich bestimmter Räumlichkeiten keine Wohnnutzung in der Teilungserklärung vereinbart worden ist, die Wohnnutzung jedoch keinerlei spürbare negative Auswirkungen auf die übrigen Wohnungseigentümer hat.
LG Frankfurt/Main, Az. 2-13- 18/13, Urteil vom 15.06.2014
