Gewerberaummiete oder Immobilienleasing?
Immer beliebter wird bei größeren Unternehmen das Immobilienleasing als eine besondere Form der Finanzierung und der Beschaffung von geeignetem Gewerberaum.
Auch wenn das Leasing rein rechtsdogmatisch als eine besondere Form der Miete betrachtet wird, unterscheidet sich ein Leasingvertrag doch ganz wesentlich von einem normalen Mietvertrag. Dies gilt auch im Rahmen einer Gegenüberstellung von Immobilienleasing und Geschäftsraummiete.
Überwälzung sämtlicher Instandsetzung und Reparaturarbeiten auf den Mieter
Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem im Rahmen eines so genannten Anlagen-Mietvertrages dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wurde, sämtliche Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparaturen auf eigene Kosten zu übernehmen, auch wenn sie durch höhere Gewalt verursacht würden.
Nachdem sich der Gewerberaummieter bzw. der Leasingnehmer geweigert hatte, entsprechende notwendige Arbeiten zu verrichten, verklagte ihn der Grundstückseigentümer.
Instandsetzungsklausel ist mit Mietrecht nicht vereinbart
Die Berufungsinstanz war noch der Ansicht, dass sich eine umfassende Überbürdung aller Instandsetzungsarbeiten auf einen Gewerberaummieter nicht mit den gesetzlichen Grundgedanken eines Mietvertrages vereinbaren lasse und daher unwirksam sei.
Abgrenzung zwischen Leasingvertrag und Mietvertrag
Der BGH jedoch hat sich den zu Grunde liegenden Anlagen-Mietvertrag näher angesehen und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich hierbei nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Immobilienleasingvertrag handele.
Indizien sind die Kalkulation der Miete und der Mietanpassungsmöglichkeiten
Der Kalkulation für die monatlich zu zahlende Nutzungsentschädigung bzw. Miete wurden nämlich ausdrücklich in den entsprechenden Vertragsunterlagen die dem Eigentümer entstandenen Anschaffung- und Herstellungskosten, alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten zugrunde gelegt. Außerdem wurde eine Mietanpassung nicht wie sonst im Gewerberaummietrecht üblich im Rahmen einer Staffelmiete oder einer Wertsicherungsklausel vereinbart, sondern von den Kapitalmarktverhältnissen und den steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen der Verwaltungskosten abhängig gemacht.
All diese Regelungen deuteten nach Ansicht des Bundesgerichtshofs darauf hin, dass keine normale Gebrauchsbelassung auf Zeit wie in einem normalen Gewerberaummietvertrag gewollt sei, sondern vielmehr sollte durch diese Regelungen dem Nutzer eine einem Eigentümer deutlich näherliegende Stellung eingeräumt werden. Dies gelte unabhängig davon, ob ihm am Ende der Festlaufzeit des Vertrages ein Ankaufsrecht eingeräumt worden sei oder nicht. Denn dies sei nicht zwingend für einen Leasingvertrag.
Überwälzung der Sache und Preisgefahr auf den Leasingnehmer ist leasingtypisch
Da der Bundesgerichtshof also den Vertrag als Immobilienleasingvertrag einstufte, kam er auch zu dem Ergebnis, dass die streitgegenständliche Instandsetzungsklausel letztlich gerade den typischen Inhalt eines Leasingvertrags wiedergebe, nämlich die Überwälzung der meisten Substanzrisiken auf den Leasingnehmer.
Vertragsauslegung ist wichtiger als die Vertragsbezeichnung
Das Urteil zeigt, dass es bei der Überprüfung bestimmter Klauseln sehr genau darauf ankommt, welchen Charakter der entsprechende Vertrag insgesamt hat. Wichtig ist insbesondere, genau zu beurteilen, welche Intentionen die Vertragsparteien mit der konkreten Vertragsgestaltung hatten. Auf die gewählte Bezeichnung des konkreten Vertrages durch die Parteien kommt es dabei nur zweitrangig an.
