Die Unterschiede zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht sind zahlreich. Beim Wohnraummietrecht gilt der Mieter als die schwächere Partei und der Wohnraum gilt als besonders schützenswert im Hinblick auf die grundrechtliche Verankerung in Art. 14 GG. Das hat Auswirkungen auf die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, auf die Vereinbarungen zur Miethöhe, auf die Wirksamkeit von benachteiligenden Klauseln, auf die Umlagefähigkeit bestimmter Nebenkosten und vieles andere mehr.
Mischmietverhältnisse und von einer GmbH angemieteten Räume
Daher ist es immer besonders wichtig, zu wissen, ob bei einem konkreten Mietverhältnis Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht Anwendung findet. Problematisch ist das beispielsweise bei Mischmietverhältnissen, bei denen Teile der Mietsache zum Wohnen, andere Teile aber zur Ausübung eines Gewerbes genutzt werden. Problematisch ist auch, wenn Wohnräume an eine Kapitalgesellschaft vermietet werden, die diese wiederum an Angestellte oder leitende Mitarbeiter weitervermietet. In diesem letzten Fall jedoch wird grundsätzlich von der Anwendbarkeit von Gewerberaummietrecht ausgegangen, da der Vermieter, nämlich die Kapitalgesellschaft, selbst dort nicht wohnen kann, sondern die Räume nur zur gewerblichen Weitervermietung nutzt.
Vereinbarung von Wohnraummietrecht
Aufgrund der stets geltenden Vertragsfreiheit der Parteien können Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietvertrages jedoch vereinbaren, dass im konkreten Fall nicht Gewerberaummietrecht, sondern Wohnraummietrecht gelten soll. Damit verzichtet im Ergebnis der Vermieter auf einige seiner ihm sonst zustehenden Rechte.
Vertragsauslegung und Indizien bei der Mietvertragsdurchführung
In einem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall verwendeten die Parteien für einen Gewerberaummietvertrag einen Muster-Formularmietvertrag für Wohnräume, welcher auch entsprechend „Mietvertrag für Wohnräume“ überschrieben war. Diese Bezeichnung als solches sagt alleine noch nichts darüber aus, ob die Partei nun tatsächlich Wohnraummietrecht vereinbaren wollten. Allerdings befanden sich in dem Vertrag zahlreiche Vorschriften, die ausdrücklich nur bei Wohnraummietrecht gelten, nämlich der Hinweis auf die Erforderlichkeit einer begründeten schriftlichen Kündigung mit einem Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters, und dass in diesem die Kündigungsfristen vereinbart wurden, die ausschließlich für Wohnraummietrecht gelten. Als Indiz dafür, dass die Parteien tatsächlich Wohnraummietrecht vereinbaren wollten, galt auch das Verhalten während der Laufzeit des Mietvertrages, als nämlich der Vermieter die Miete unter Hinweis auf die nur für Wohnungen geltenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung anpasste.
Vermieter kann sich nicht auf größere Freiheiten eines Gewerberaumvermieters berufen
Das vom Gericht gefundene Ergebnis führte dazu, dass die im konkreten Fall ausgesprochene Kündigung des Vermieters unwirksam war. Der Vermieter hatte nämlich keinerlei Kündigungsgründe angeführt, was nur bei der Anwendung von Gewerberaummietrecht möglich gewesen wäre.
Der Fall zeigt, dass die Parteien gerade bei der Verwendung von Formularverträgen stets sehr achtsam sein sollten, denn ohne Zuhilfenahme von rechtlichem Rat kann dies oft zu völlig unvorhergesehenen und ungewollten Ergebnissen führen.
KG, Az. 8 U 192/14, Urteil vom 27.08.2015
