Es ist bekannt, dass der Mieter von Wohnraum insbesondere auch durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sehr stark geschützt ist. Viele Klauseln, die den Wohnraummieter stark benachteiligen, wurden bereits von vielen Gerichten und insbesondere auch vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt.
Der Mieter von Geschäftsräumen allerdings gilt, weil er selbst auch als Unternehmer handelt, als nicht so schutzwürdig. Im Gewerberaummietrecht wird davon ausgegangen, dass sich bei Mietverträgen zwei gleichberechtigte Partner auf geschäftlicher Ebene gegenüberstehen. Auch hier gelten zwar die Vorschriften bezüglich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, und es kann durchaus passieren, dass manche Klauseln wegen übermäßiger Benachteiligung als unwirksam erklärt werden. Die Schwelle für eine unzumutbare Benachteiligung ist jedoch erheblich höher als bei Wohnraummietverhältnissen.
Das Oberlandesgericht Köln hatte jetzt über einen Fall zu entscheiden, bei dem in einem Gewerberaummietvertrag die Mängelrechte des Mieters (Mietminderung, Schadensersatz, Zurückbehaltungsrechte) nur dann geltend gemacht werden konnten, wenn der entsprechende Mangel und dessen Minderungswert unstreitig waren oder rechtskräftig festgestellt wurden, und wenn der Mieter sich zum betreffenden Zeitpunkt in keinerlei Zahlungsrückstand befand. Eine solche Klausel wäre im Wohnraummietrecht mit Sicherheit als unwirksam betrachtet worden. Hier jedoch schloss sich das Gericht ähnlichen Entscheidungen hinsichtlich ähnlicher Klauseln an und vertrat die Ansicht, dass die Hürde zur Geltendmachung von Mängelrechte durchaus sehr hoch sein dürfe, wenn dem Mieter das Recht, wegen erheblicher Mängel der Mietsache die Miete zu mindern, nicht völlig genommen würde. Es sei dem Mieter durchaus zumutbar, zunächst die Miete in voller höhe zu zahlen, um sie dann später im Rahmen eines Klageverfahrens zurückzufordern.
OLG Köln, Az. 1 U 19/13, Urteil vom 25.10.2013
