Wer Mängel rügt, bewahrt sich grundsätzlich das Recht, die Miete auch erst zu einem späteren Zeitpunkt zu mindern. Durch seine Rüge macht der Mieter deutlich, dass er mit dem entsprechenden Mangel nicht einverstanden ist. Anders kann es jedoch dann sein, wenn ohne Mietminderung und ohne entsprechenden Vorbehalt eine Verlängerungsoption hinsichtlich des Mietvertrags ausgeübt wird.
Baumängel gerügt, aber Miete nicht gemindert
Dies hat in einem aktuellen Beschluss das Oberlandesgericht Koblenz entschieden. Hintergrund war ein Mietvertrag über gewerbliche Räumlichkeiten, in denen der Mieter eine Suchtklinik betrieb. Der Mieter rügte zwar bestimmte Baumängel, minderte die Miete jedoch zunächst nicht. Erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit, welche sich mangels Kündigung und eines insoweit bestehenden Optionsrechtes automatisch verlängerte, kam es dann später zu einer Mietminderung durch den Mieter.
Mängelkenntnis bei Vertragsverlängerung lässt Minderungsrecht entfallen
Dies wollte der Vermieter nicht akzeptieren. Das Landgericht und das Oberlandesgericht haben ihm Recht gegeben. Durch die Ausübung der Verlängerungsoption – und sei es auch nur durch den Nichtausspruch einer andernfalls notwendigen Kündigung – müsse das Mietverhältnis zumindest hinsichtlich der Mängelrechte quasi wie ein neues Mietverhältnis betrachtet werden. Der Mieter, der in Kenntnis der betreffenden Mängel und ohne entsprechenden Minderungsvorbehalt die Verlängerungsoption ergreife, könne sich auf diese ihm bekannten Mängel danach dann nicht mehr berufen.
Auch eine später eingetretene Mieterhöhung aufgrund einer Indexklausel führte zu keiner anderen Einschätzung des Gerichts. Es argumentiert, dass durch diese Indexklausel das Äquivalenzverhältnis – also das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung – nicht verändert, sondern nur den allgemeinen Preisentwicklungen angepasst werde.
Nachträgliche Mietminderung kann immer gefährlich werden
Das Urteil lehrt auch für diese spezielle Konstellation im Rahmen des Gewerberaummietrechts, dass es immer gefährlich ist, Mängel zunächst hinzunehmen und sich erst später zu überlegen, deswegen zu mindern. In einer solchen Konstellation sollte man sich zu jedem auch nur denkbar rechtlich relevanten Zeitpunkt die entsprechende Minderung vorbehalten oder die konkrete eigene Strategie genau mit einem Anwalt erörtern.
OLG Koblenz, Az. 2 U 901/13, Beschluss vom 21.07.2014
