Die Mietrechtsreform im Jahre 2013 hat vermeintlich einige Erleichterungen für Vermieter gebracht, wenn es um eine zügige Räumung von Wohnraum durch zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter geht. Der praktische Nutzen der Neuregelung ist nach wie vor umstritten.
Besondere Regelungen nur für Wohnraummietverhältnisse
Die meisten Regelungen allerdings sind sowieso von vornherein schon gar nicht auf das Gewerberaummietrecht anwendbar. Sie gelten ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. So verhält es sich auch mit der Regelung in § 940a ZPO, der gemäß ein Dritter, der gar nicht Vertragspartei des Vermieters ist, unter erleichterten Voraussetzungen im Wege einer einstweiligen Verfügung aus der Mietswohnung gesetzt werden kann. Auch diese Vorschrift ist nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Celle nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar.
Einstweilige Verfügung gegen den unbekannten Wohnungsnutzer
Die genannte Vorschrift erlaubt es, dass beispielsweise ein Untermieter oder ein nur geduldeter Mitbewohner, der versehentlich und ohne Verschulden des Vermieters nicht mit in den regulären Räumungsprozess einbezogen wurde, im Wege einer einstweiligen Verfügung schnell aus der Wohnung gesetzt werden kann, wenn gegen den eigentlichen Mieter bereits ein Räumungstitel erwirkt wurde. Der Vermieter sollte also davor geschützt werden, dass er nach einem langen Räumungsverfahren plötzlich merkt, dass eine weitere Person sich in der Wohnung befindet, und dass er nunmehr ein neues ebenso langes Verfahren gegen diese Person durchführen müsste.
Zwar mag es sein, dass für einen Vermieter von Gewerberäumen ein ähnliches schutzwürdiges Bedürfnis besteht, dennoch verweist das Oberlandesgericht Celle auf den klaren Wortlaut des Gesetzes in § 240a ZPO, wo ausdrücklich nur von Wohnraum die Rede ist.
Klarheit in der Rechtsprechung zulasten des Geweberaumvermieters
Die Entscheidung hat einige Bedeutung, da manche unteren Gerichte dies noch anders sahen und die Vorschrift analog auf Gewerberaummietverhältnisse angewandt haben. Gerade bei der Vermietung von Geschäftsraum bestünde nämlich durchaus ein ähnliches Interesse, wenn der Vermieter im Laufe eines längeren Mietverhältnisses gar nicht mehr genau durchschaut, wer tatsächlich das entsprechende Geschäft in seinen Räumlichkeiten betreibt – der Mieter, ein Untermieter, oder ein anderer Dritter.
Bis auf weiteres bleibt dem Vermieter also in solchen Fällen nur der Weg einer weiteren Räumungsklage, wenn er erst nach Abschluss der ersten Räumungsklage gegen den Gewerberaummieter merkt, dass eigentlich eine völlig andere Person die Räumlichkeiten für ihren Geschäftsbetrieb benutzt.
