In Gewerberaummietverträgen ist vieles möglich, insbesondere auch bezüglich der Umlage von Betriebskosten. Die strengen Grundsätze des Wohnraummietrechts gelten hier nicht, weil man davon ausgeht, dass sich zwei Unternehmer auf Augenhöhe gegenüberstehen. So wäre es auch grundsätzlich denkbar, die Kosten des so genannten Center-Managements und die Kosten der Instandsetzung des Einkaufszentrums anteilig auf alle Geschäftsraummieter umzulegen.
Pauschale Umlage ohne nähere Erläuterungen möglich?
In einem aktuellen Urteil hat jedoch der Bundesgerichtshof hierfür Grenzen gesetzt. In dem zu Grunde liegenden Fall waren genau diese beiden Kostenpositionen im Mietvertrag bei den umzulegenden Betriebskosten erwähnt. Nähere Erläuterungen fanden sich dort nicht.
Ein einzelner Gewerberaummieter, dessen Mietverhältnis bereits beendet war, forderte erhebliche fünfstellige Beträge zurück mit der Argumentation, er habe diese gezahlt, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein. Er berief sich darauf, die Klauseln im Mietvertrag bezüglich des Center-Managements und der Instandhaltung seien unwirksam.
AGB-Recht gilt auch zugunsten des Gewerberaummieters
Der Bundesgerichtshof gab dem Gewerberaummieter Recht. Zwar könnten all diese Kosten grundsätzlich auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, allerdings hätten auch im Gewerberaummietrecht bestimmte Grundsätze des „Rechtes der Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ Geltung, so z.B. das Transparenzgebot, und das Verbot überraschender Klauseln.
Umlage von Center-Management-Kosten neben Verwaltungskosten ist intransparent
Im konkreten Fall sei es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs für den Gewerberaummieter nicht erkennbar, was konkret mit den Kosten des Center-Managements gemeint sei, zumal in einer anderen Position auch die Verwaltungskosten umgelegt wurden. Zwar könne sich ein durchschnittlicher Mieter ungefähr vorstellen, was denn so ein Center-Management alles tue, ganz klar sei dies aber nicht, insbesondere dann, wenn zusätzlich noch die Verwaltungskosten anfielen. Damit eine Klausel zur Überbürdung von Nebenkosten jedoch wirksam sei, müsse zumindest in etwa abschätzbar sein, was darunter falle, und wie hoch diese Kosten ungefähr möglicherweise werden könnten.
Umlage von Instandhaltungskosten muss gedeckelt sein
Aus diesem letztgenannten Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Klausel bezüglich der Instandsetzungskosten für unwirksam erklärt. Zwar sei klar, was unter Instandsetzung zu verstehen sei, jedoch könne der Gewerberaummieter überhaupt nicht überblicken, welche Größenordnung diese Kosten gegebenenfalls haben könnten angesichts der Komplexität eines Einkaufszentrums. Eine solche Klausel wäre nach Ansicht des BGH nur dann wirksam, wenn die umzulegenden Kosten der Höhe nach gedeckelt gewesen wären und somit ein bestimmter Höchstbetrag nicht hätte überschritten werden können. Nur dann könne sich der Mieter darauf einstellen, was ihm schlimmstenfalls bei der Abrechnung über die Nebenkosten erwarte.
