Die vom Mieter zu hinterlegende Mietkaution dient grundsätzlich der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters. Er hat sie nach den gesetzlichen Vorschriften des § 551 BGB treuhänderisch zu verwalten und auf einem sicheren Konto zinsbringend anzulegen.
Sinn und Zweck der gesetzlich vorgegebenen Kautionsregelung ist es jedoch nicht, dass der Vermieter bei jedem vermeintlichen Anspruch gegenüber dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses diesem Kautionskonto einen entsprechenden Betrag entnehmen darf. Das hat jetzt der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs in dritter Instanz entschieden. Eine Mieterin hatte eine Wiederauffüllung des Kautionssparbuchs durch den Vermieter verlangt, nachdem dieser wegen einer nicht akzeptierten Mietminderung dort den Differenzbetrag zur vollen Monatsmiete entnommen hatte.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs widerspricht es der gesetzlichen Regelung des treuhänderischen Charakters der Mietkaution, dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, sich stets bei einer umstrittenen Forderung dort zu befriedigen.
Während des laufenden Mietverhältnisses muss der Vermieter seine vermeintlichen Ansprüche gegenüber dem Mieter auf dem normalen Rechtsweg durchzusetzen versuchen, erst im Rahmen der Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses und der Auflösung des Kautionskontos kommt eine entsprechende Verrechnung mit Schadensersatzansprüchen, Mietrückständen oder ähnlichem in Betracht.
In dem vorliegenden Fall war zwar im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Vermieter sich auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen dürfe. Diese Klausel jedoch sieht der Bundesgerichtshof als unwirksam an, da sie dem Grundgedanken der Kautionsregelung in § 551 widerspreche, und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung gemäß § 551 Abs. 4 unwirksam sei.
