Gerade in Einkaufszentren ergeben sich für die Gewerberaummietverträge zahlreiche Besonderheiten. Hinzu kommt, dass gerade diese Verträge für den wenigen deutschen Betreibern der ganz großen Einkaufszentren vielfach mit zahllosen Klauseln überfrachtet werden. Das führt natürlich auch dazu, dass über mögliche Rechte und Pflichten, oder über den Ausschluss von bestimmten Rechten, leicht Streit entstehen kann.
Mietzweck beim Geschäft kann vor der Eröffnung des Einkaufszentrums nicht realisiert werden
Bei einem aktuellen Fall vor dem Kammergericht Berlin ging es um die Berechtigung der Mietminderung eines Geschäftsinhabers vor Eröffnung des Einkaufszentrums. In diesem Rahmen ist es nicht möglich, sämtliche Formularklauseln in dem Gewerberaummietvertrag zu erörtern werden, die für die konkrete Entscheidung von Bedeutung waren. Festzuhalten bleibt jedoch zunächst, dass der grundsätzliche Sinn und Zweck eines Gewerberaummietvertrages stets auch der Betrieb eines entsprechenden Geschäfts ist. Daher ist in der Regel die Unmöglichkeit, das Geschäft dort überhaupt betreiben zu können, auch ein Milderungsgrund.
Typische Verzögerungen bei der Eröffnung
Wenn ein solcher Mietvertrag vor der Eröffnung eines Einkaufzentrums abgeschlossen wird, und der konkrete Mieter also zu den Betreibern „der ersten Stunde gehört“, dann kommt nicht selten vor, dass sich der Eröffnungstermin nicht einhalten lässt. Die Gründe dafür sind vielfältig. Die Bauarbeiten sind nicht beendet, es fehlen öffentlich-rechtliche Genehmigungen, und ein klassischer Fall ist immer wieder der nicht hinreichende Brandschutz.
Minderungsausschluss vor der Eröffnung grundsätzlich zulässig
Daher sind in Gewerbemietverträgen auch meist Regelungen zu finden, die die Zeit bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums regeln. Im konkreten Fall war in den verschiedenen Klauseln des Mietvertrages von einer Zeit von bis zu einem Monat ausgegangen werden, die bis zur Eröffnung verstreichen könnte. Für diese Zeit war ausdrücklich eine Mietminderung ausgeschlossen werden. Ein solcher Minderungsausschluss ist in Gewerberaummietverträgen ohne weiteres möglich, auch wenn er sich auf einen Mangel bezieht, der die Gebrauchstauglichkeit zu dem vereinbarten Vertragszweck völlig aufhebt.
Aufgrund der verwirrenden Formulierungen verschiedener Klauseln jedoch war der Betreiber des Einkaufzentrums der Meinung, dass er sich die Mietminderung für einen längeren Zeitraum nicht gefallen lassen müsste, nachdem deutlich verspätet eröffnet wurde.
Minderungsausschluss nur für begrenzten Zeitraum und bei klarer vertraglicher Regelung
Jedoch hat das Kammergericht dem einen klaren Riegel vorgeschoben. Die Mietminderung sei nur für einen Monat ausgeschlossen werden, ab Ende dieses Monats könne ohne weiteres bis zum Eröffnungstag gemindert werden, da der eigentliche Vertragszweck, der Betrieb eines entsprechenden Geschäfts, nicht erfüllt werden könne. Auf das Verschulden des Vermieters komme es hierbei nicht an.
