Im Gewerberaummietrecht gibt es häufig Streit über die Angemessenheit bzw. um die Sittenwidrigkeit der Miethöhe. Ist der Mieter mit den Räumlichkeiten unzufrieden, wird häufig nach einem Ausweg aus einem längerfristig abgeschlossenen Mietvertrag gesucht. Dabei stellt sich auch immer wieder die Frage, ob möglicherweise die vereinbarte Miete viel zu hoch ist.
Gerade angesichts einer eventuellen Erfolglosigkeit des in den Räumlichkeiten betriebenen Gewerbebetriebes kommt ein Mieter möglicherweise bald zu der Überzeugung, für nach seinem Empfinden derartig unbrauchbare Räumlichkeiten eine viel zu hohe Miete zu zahlen.
Einordnung des konkreten Mietobjekts
Die Beurteilung, ob die Miete angemessen ist, und wenn nicht, ob sie möglicherweise wucherisch und damit sittenwidrig ist, ist deutlich schwieriger als im Wohnraummietrecht. Dort gibt es Mietspiegel und die Art der Nutzung, nämlich das Wohnen, ist zumindest im wesentlichen vergleichbar. Im Gewerberaummietrecht jedoch gibt es die unterschiedlichsten Arten von Räumlichkeiten, vom noblen Ladenlokal bis zur Lagerhalle. Hier festzustellen, was die angemessene Miete ist, ist oft nicht auf den ersten Blick möglich.
Auch ein Wettbewerbsvorteil ist zu berücksichtigen
In einem jetzt vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall ging es um Räumlichkeiten, die von der kommunalen Gemeinde an einen Kfz-Schilderprägebetrieb vermietet wurden. Das besondere an diesen Räumlichkeiten war, dass sie sich unmittelbar gegenüber der Kfz-Zulassungsstelle befanden, und damit einen besonderen Standortvorteil gegenüber Wettbewerbern boten.
Der Mieter vertrat die Ansicht, die Miete sei wucherisch, er berücksichtigte jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend, dass bei der Frage der Angemessenheit der Miete auch der konkrete Standortvorteil von entscheidender Bedeutung sei. Ein Vergleich mit Mieten anderer Schilderprägebetriebe in der Nachbarschaft sei daher nicht möglich, weil sich diese deutlich weiter entfernt von der Kfz-Zulassungsstelle befanden.
Sittenwidrigkeit und Mietwucher erst bei um 100 % überhöhter Miete
Das Gericht führt in seinem Urteil aus, dass es bei der Frage, ob eine Miete sittenwidrig oder wucherisch ist, auf die Besonderheiten des Einzelfalls in Bezug auf das konkrete Mietobjekt ankommt, beispielsweise Lage, Mietzweck, Marktüblichkeit usw. Erst wenn insoweit der Marktwert der entsprechenden Räumlichkeiten feststehe, könne überprüft werden ob eine wucherische Miete, nämlich eine solche, die um 100 % oder mehr die marktübliche übertreffe, vorliege. Dies war bei dem konkreten Sachverhalt bei weitem nicht der Fall.
Risiko eines ungünstigen Vertragsabschlusses liegt beim Mieter
Der Fall zeigt einerseits, wie schwierig es im Gewerberaummietrecht ist, eine angemessene, wirtschaftlich sinnvolle, aber auch rechtlich einwandfreie Miete zu kalkulieren. Übergroße Vorsicht wiederum ist auch nicht geboten, denn grundsätzlich liegt das Risiko, eine zu hohe Miete vereinbart zu haben, bei dem eigenverantwortlich und selbstständig handelnden Gewerberaummieter. Bis die Schwelle der Sittenwidrigkeit, die zu einer Nichtigkeit des Mietvertrages führen würde, überschritten ist, muss die Miete mindestens doppelt so hoch wie die angemessene sein.
OLG Düsseldorf, Az. U (Kart) 14/14, Urteil vom 04.02.2015
