Im juristischen Sprachgebrauch hat sich zumindest im Wohnraummietrecht eine Gleichsetzung der Begriffe „Renovierung“ und „Schönheitsreparaturen“ eingebürgert.
Renovierungsbegriff des allgemeinen Sprachgebrauchs im Gewerberaummietrecht
Nicht zu leichtfertig sollte man solche Gewohnheiten auf das Gewerberaummietrecht übertragen. Grundsätzlich ist in Gewerberaummietverträgen deutlich mehr möglich, als in Wohnraummietverträgen, weil man davon ausgeht, dass sich dort zwei gleichberechtigte und gleich starke Vertragspartner gegenüberstehen.
In einem dem Oberlandesgericht Koblenz vorliegenden Fall hatte ein Vermieter von Geschäftsräumen mit seinem Mieter zu Vertragsbeginn vereinbart, dass der Mieter angesichts der Renovierungsbedürftigkeit des gesamten Objektes, die im Übrigen auch beiden Parteien bekannt war, eine insgesamt geringere Miete zahlen musste.
Unberechtigte Mietminderung bei unterlassenen Reparaturen
In der Folgezeit tat der Mieter jedoch nicht das, was er eigentlich sollte. Er führte im Wesentlichen keine Renovierungsarbeiten durch und ließ vielmehr durch seine Untätigkeit an einem maroden Öltank einen weitergehenden Schaden entstehen.
Außerdem minderte der Mieter auch die sowieso schon geringer bemessene Miete mit der Begründung, es lägen zahlreiche Mängel vor.
Der Vermieter kündigte fristlos wegen des Mietrückstandes und auch wegen der Nichtdurchführung der notwendigen Renovierungsmaßnahmen am Öltank.
Sowohl das erstinstanzliche Gericht als auch das Oberlandesgericht gaben dem Vermieter Recht. Unter Renovierungsarbeiten sei deutlich mehr zu verstehen, als von den üblichen Schönheitsreparaturen umfasst werde. Unter Renovierungsarbeiten seien im normalen Sprachgebrauch durchaus auch kleinere und mittlere Reparaturen zu verstehen, die angesichts des Alters des jeweiligen Objektes notwendig wären.
Genau diese Arbeiten aber habe der Mieter nicht durchgeführt, so dass er sich zum einen schadenersatzpflichtig gemacht, und zum anderen auch keinerlei Recht zu einer Mietminderung gehabt habe.
Geringere Schutzbedürftigkeit des Gewerberaummieters
Der Fall zeigt, dass der Gewerberaummieter sich keineswegs auf ihm irgendwie bekannte rechtliche Argumentationen aus dem Wohnraummietrecht zurückziehen darf. Vielmehr wird er im Wesentlichen die unterschiedlichen Regelungen seines Mietvertrages so zu verstehen haben, wie sie im allgemeinen Sprachgebrauch verstanden werden. Auch werden im Allgemeinen deutlich weniger Klauseln der gerichtlichen AGB-Kontrolle zum Opfer fallen, als bei einem Wohnraummietvertrag.
OLG Koblenz, Az. 3 U 182/14, Beschluss vom 22.04.2014
