Bei der Rückgabe einer Mietsache kommt es nicht nur auf die Frage an, ob überhaupt renoviert werden muss, sondern häufig geht es auch darum, in welcher Farbgestaltung und mit welchem Tapetenmuster Wohnungen oder andere Räumlichkeiten zurückgegeben werden müssen. In den meisten Mietverträgen findet sich hierzu keine Regelung. Gibt es ausnahmsweise einmal doch Regelungen, so sind diese meist so missverständlich, ungenau, oder widersprüchlich, dass die Klauseln unwirksam sind.
Rückgabeverpflichtung des Mieters und der vertragsgemäße Zustand
Dennoch ergibt sich bereits aus den Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen im Mietrecht, dass ein Mieter die Wohnung oder die Gewerberäume nach Beendigung des Mietverhältnisses – unabhängig von der Notwendigkeit einer Renovierung – in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand zurückgeben muss. Das bedeutet bei Wohnungen in der Regel, dass ein Mieter die Wände für die Dauer der Mietzeit zwar in beliebigen Farben streichen und mit beliebigen Mustertapeten bekleben kann, sie spätestens vor der Rückgabe jedoch wieder in einen so genannten neutralen Zustand versetzen muss. Weiße Wände gelten in der Regel als neutral, ebenso manche anderen hellen Farbtöne.
Vertragsgemäßer Zustand von Bar-Räumlichkeiten?
Das Oberlandesgericht Koblenz hatte sich jetzt mit der Rückgabe von Gewerberäumlichkeiten auseinanderzusetzen. Ein Teil der Räumlichkeiten war ausdrücklich laut Mietvertrag zum Betrieb einer Bar bestimmt, und in dem Mietvertrag fand sich keinerlei ausdrückliche Regelung zum vertragsgemäßen Zustand, der bei Rückgabe zu gewährleisten sei. Der Mieter strich seine Bar in knallrot, und gab die Räumlichkeiten auch in dieser Farbgestaltung zurück. Das passte dem Vermieter nicht und er erhob Klage. Das Gericht gab jedoch dem Mieter Recht. Das Gericht begnügte sich mit der Begründung, dass die Räumlichkeiten weder weiß noch in einem anderen neutralen Vater zu streichen seien, lediglich mit dem Hinweis auf eine fehlende Regelung im Mietvertrag.
Entscheidende Unterscheide zwischen Wohnungen und Gewerberäumen
Auf den ersten Blick erscheint diese Entscheidung inkonsequent, wenn man andere Entscheidungen zum Wohnraummietrecht betrachtet, in denen stets eine Rückgabe in neutralen Farbtönen verlangt wird. Bei genauer Betrachtung jedoch ist die Entscheidung dann doch konsequent. Denn neutrale Farbtöne für eine Wohnung sind etwas ganz anderes als neutrale Farbtöne für eine Bar. Während Wohnungen typischerweise in weißen oder ähnlichen Farbtönen vermietet werden, trifft dies auf eine Bar oder eine Disco oder ähnliche Vergnügungsstätten keineswegs zu. Eine Bar kann zwar einmal weiße Wände haben, genauso häufig wird es jedoch vorkommen, dass die Wände dort knallig gestrichen sind. Daher wäre es willkürlich, von einem Mieter zu verlangen, dass er die Räumlichkeiten gerade in einem weißen Farbton zurückgeben muss. Vielmehr muss es ausreichen, wenn sie in einem Zustand zurückgegeben werden, der zumindest bei einem Barbetrieb möglich oder typisch sein kann.
OLG Koblenz, Az. 3 U 1209/14, Beschluss vom 26.02.2015
