Grundsätzlich ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert, wenn irgendetwas an der Mietsache, also z.B. an der Wohnung, mangelhaft ist. Ein Mangel kann sich auch daraus ergeben, dass äußere Störungen unmittelbar auf die Wohnung einwirken, wie z.B. Verkehrs- oder Baulärm. Von einem solchen Mangel muss man ausgehen, wenn der tatsächliche Zustand von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Meist ist jedoch nicht klar, was insoweit vertraglich vereinbart wurde. In einem Mietvertrag wird man selten Vereinbarungen zu möglichen Belastungen, insbesondere zu Belastungen durch Lärm, finden. Allerdings kommt es dabei darauf an, was als einvernehmlich vereinbart zwischen den Parteien zu gelten hat. Wenn beispielsweise in einem idyllischen Ort völlig unerwartet neben der Wohnung des Mieters eine Großbaustelle eröffnet wird, so ist klar, dass der Mieter dies nicht erwartet hat. Und der Vermieter musste bei Mietvertragsabschluss erkennen, dass der Mieter von einer ruhigen Lage ausgegangen war. Daher ist in einem solchen Fall von einem Mangel auszugehen.
Anders ist dies jedoch z.B. in dem Fall, der jetzt vom Bundesgerichtshof entschieden wurde. Dort hatte ein Mieter einer Wohnung in der Berliner Innenstadt die Miete gemindert, weil aufgrund größerer Straßenbauarbeiten in einer Parallelstraße ein Teil des Verkehrs durch seine Straße umgeleitet wurde, und dadurch eine verständlicherweise deutlich größere Belästigung durch Verkehrslärm entstand.
Der BGH jedoch war der Meinung, dass bei der Anmietung einer Wohnung in der Berliner Innenstadt keinesfalls davon ausgegangen werden kann, dass aufgrund von Bauarbeiten nicht auch einmal eine stärkere Verkehrslärmbelastung auftreten kann. Selbst wenn der Mieter dies bei Vertragsbeginn für ausgeschlossen gehalten haben sollte, so konnte dies zumindest der Vermieter nicht erkennen, so dass keine einvernehmliche Vereinbarung bezüglich einer ausnahmslos ruhigen Wohnlage getroffen wurde.
Aufgrund von Lärm kann also nur dann die Miete gemindert werden, wenn es sich um nicht vorhersehbare Belastungen, die den Rahmen dessen, was bei der entsprechenden Wohnung zu erwarten war, eindeutig sprengt.
