Gerade im gewerblichen Bereich versuchen Vermieter häufig, möglichst viele der nach dem Gesetz dem Vermieter zugeordneten Pflichten und Risiken auf den Mieter zu übertragen. Was im Wohnraummietrecht in den meisten Fällen nicht funktioniert, ist rechtlich im Gewerberaummietrecht oder bei der Miete anderer Gegenstände grundsätzlich möglich. So werden Nebenkosten soweit möglich auf den Mieter verlagert. Ebenso Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und Instandhaltungspflichten. Derartige Klauseln mögen in vielen Fällen wirksam sein. Dennoch darf man dabei nicht aus dem Auge verlieren, dass eine solche den Grundwertungen des Gesetzes widersprechende Risikoverlagerung irgendwann auch einmal negative Auswirkungen für die Rechtsposition des Vermieters haben kann.
Abschluss eines Mietvertrages mit mieterfinanziertem Wartungsvertrag
In einer im weitesten Sinne dem Franchiserecht zuzuordnenden Angelegenheit, die nunmehr dem Oberlandesgericht Hamm zur Entscheidung vorgelegen hat, ging es um die Miete eines komplexen technischen Geräts, welches für die im Rahmen der Franchisepartnerschaft zu erbringende Dienstleistung essenziell war. Der Franchisegeber hatte dieses Lasergerät an den Franchisenehmer vermietet. Dies ergab sich zum einen bereits aus dem Franchisevertrag, zum anderen wurde aber auch ein eigener Mietvertrag abgeschlossen. Darüber hinaus wurde der Franchisenehmer und Mieter des Gerätes verpflichtet, einen Wartungsvertrag für den Fall abzuschließen, dass das Gerät defekt würde. Für diesen Wartungsvertrag zahlte der Mieter ebenfalls monatliche Beiträge, die in etwa dieselbe Höhe erreichten, wie bereits die monatliche Mietzahlung.
Wartungsvertrag sichert Stellung eines Ersatzgerätes ab
In der Folgezeit zeigten sich Mängel an dem Gerät, die dazu führten, dass dieses in seiner Gebrauchstauglichkeit zumindest eingeschränkt war. Einvernehmlich wurde dann zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer entschieden, das Gerät von der Herstellerfirma abholen und reparieren zu lassen. In diesem Moment griff dann der von dem Franchisenehmer abgeschlossene Wartungsvertrag. Dieser sicherte nicht nur die Reparaturkosten ab. Der Franchisenehmer erhielt auch für die Zeit der Reparatur ein Ersatzgerät vom Hersteller zur Verfügung gestellt. Für die Zeit der Reparatur stellte der Franchisenehmer die Mietzahlung an den Franchisegeber ein.
Mietzahlungspflicht trotz eines zur Reparatur gegebenen Gerätes?
Mit seiner Klage machte der Franchisegeber die rückständigen Mieten geltend. Seine Argumentation war, dass das Gerät zwar in seiner Gebrauchstauglichkeit ein wenig eingeschränkt gewesen sein möge. Eine Mietminderung auf Null käme jedoch keinesfalls in Betracht. Auch wenn das ursprüngliche Gerät wegen der Reparatur nicht zur Verfügung stehe, habe der Franchisenehmer schließlich ein vollwertiges Ersatzgerät erhalten.
Für den Wartungsvertrag finanziert, muss auch davon profitieren können
Das erstinstanzliche Landgericht gab dem Franchisenehmer noch deshalb Recht, weil es von einer Mietminderung ausging. Das Oberlandesgericht jedoch hat die Problematik auf den Punkt gebracht. Da das Gerät im Einvernehmen zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer dem Hersteller zur Reparatur gegeben wurde, erfülle der Franchisegeber als Vermieter des Gerätes nicht mehr seine mietvertraglichen Pflichten. Dies habe zur Folge, dass auch der Mieter keine Miete mehr zahlen müsse. Wenn sich nun der Franchisegeber darauf berufe, der Franchisenehmer habe doch ein Ersatzgerät erhalten, so könne er auch daraus keine Mietzahlungspflicht herleiten. Denn schließlich sei das Vorhandensein des Ersatzgerätes wirtschaftlich ausschließlich dem Franchisenehmer zuzurechnen. Dieser habe den Wartungsvertrag abgeschlossen und die dafür anfallenden Kosten aufgewendet. Ob dieser Wartungsvertrag freiwillig oder aufgrund einer mietvertraglichen Verpflichtung abgeschlossen worden sei, spiele dann keine Rolle mehr.
Nach diesem eindeutigen Hinweis des Senats im Rahmen der mündlichen Verhandlung nahm die Franchisegeberseite die Berufung gegen das landgerichtliche Urteil zurück.
Nicht jede rechtlich mögliche Risikoverlagerung bleibt folgenlos für den Vermieter
Was im Nachhinein als offensichtlich und interessengerecht erscheint, war lange Gegenstand unzähliger Schriftsätze beider Rechtsanwälte. Deutlich wird jedoch an diesem Fall, dass ein Vermieter zwar seine gesetzlichen Verpflichtungen teilweise auf den Mieter abwälzen darf. Ebenso deutlich wird jedoch auch, dass diejenigen Investitionen, die ein Mieter aufgrund der Überbürdung solcher Verpflichtungen zusätzlich erbringen muss, dem Mieter gegebenenfalls auch in irgendeiner Weise zugutekommen müssen.
