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Zahlung der Betriebskostennachforderung gilt auch im Gewerberaummietrecht nicht als Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung

Zahlung der Betriebskostennachforderung gilt auch im Gewerberaummietrecht nicht als Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung

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Immer wieder wird darüber gestritten, ob eine kommentarlose Übersendung einer Nebenkostenabrechnung und eine kommentarlose Ausgleichung des Nachforderungssaldos dazu führen, dass keine der Parteien mehr etwas korrigieren oder die gegen die Abrechnung einwenden kann. Teilweise wird die Ansicht vertreten, in einer vorbehaltlosen Zahlung der Nachforderung liege ein Schuldanerkenntnis des Mieters mit der Folge, dass er keine späteren Einwände mehr gegen die Abrechnung erheben könne.

Im Wohnraummietrecht herrscht schon lange Einigkeit, dass man in solchen Fällen nicht von einem Schuldanerkenntnis ausgehen könne. Denn schließlich sei der Vermieter keineswegs schutzbedürftig, weil er ja spätestens nach einem Jahr nach Ablauf der Einwendungsausschlussfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) Rechtssicherheit habe, so dass es ihm zumutbar sei, trotz vorbehaltloser Zahlung zunächst noch mit nachträglichen Einwendungen rechnen zu müssen.

Da jedoch die Ausschlussfristen bezüglich der Nebenkostenabrechnung – sowohl zulasten des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), als auch zulasten des Mieters hinsichtlich der zu erhebenden Einwendungen gegen die Abrechnung – im Geschäftsraummietrecht nicht gelten, wird teilweise die Ansicht vertreten, es müsse die vorbehaltlose Zahlung des Nachforderungssaldos als Anerkenntnis zu verstehen sein, da andernfalls der Vermieter niemals Rechtssicherheit erlangen könne.

Dieser Ansicht hat der Bundesgerichtshof jetzt eine Absage erteilt. Ein Schuldanerkenntnis setze einen eindeutig erkennbaren und dokumentierten Willen voraus, dass die betreffende Person endgültig mit der einer Regelung bzw. mit der betreffenden Schuld einverstanden sei. Niemals könne ein rein faktisches Handeln, hier also die Überweisung eines Nachforderungssaldos, als eine solche Erklärung aufgefasst werden, wenn es nicht ganz klare weitere Indizien für einen eindeutigen diesbezüglichen Willen des Gewerberaummieters gebe. Der Gewerberaumvermieter müsse es also hinnehmen, bis zum Ablauf der regulären Verjährungsfristen keine Rechtssicherheit zu haben, und ständig damit rechnen zu müssen, dass der Mieter noch nachträglich etwas gegen die Nebenkostenabrechnung einzuwenden habe.

BGH, Az. XII ZR 6/13, Urteil vom 28.05.2014